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賃貸用不動産(アパート・マンション)
購入前に知っておきたい2つのポイント

賃貸用不動産の購入前に知っておきたい2つのポイント

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真剣にアパート・マンションの購入検討をしていれば、なんとなく「良さそうだな…」と思う物件にめぐり合うことは、ままあるかと思います。しかし高額な買い物となるので、そのまま即時購入するのではなく、利回り試算や返済計画など詳細検討が必要ですが、その前に知っておいてほしい基礎の基礎についてご紹介します。

POINT1 情報収集の重要性

アパート・マンションのオーナーになると決意したなら、まず最初に行うべきは「情報収集」です。今はインターネット上の情報が豊富ですので、不動産投資専門の情報サイトなどから、「数多くの物件情報と選び方」「不動産投資のノウハウ、基礎知識」「不動産ローンの活用」「保険活用」「収支管理」など一通りの内容を学ぶことが可能です。購入に最適な物件の選び方については、アパート・マンション投資の専門家によるブログも参考になります。

物件選びのポイントですが、入居者が集まりやすい大都市圏の物件を選ぶことが肝心です。特に東京の都心部であれば、退去者が出てもすぐに次の入居者が見つかる可能性が高まります。
駅周辺やコンビニやスーパーの近くなど、立地条件の良い物件は常に人気があります。

ただし、見知らぬ場所でどんな環境か想像もつかない場所ようだと、文字情報だけでは物件の善し悪しを判断できません。もしそういった場所の物件を購入検討されるのであれば、現地に出向いて周辺環境を確認しながら実際に歩き回ってみるのが良いかもしれません。周辺環境を確認する際は、競合となるアパート・マンションが近くにないかをチェックしましょう。新築の賃貸物件が多く供給過多となってしまうと、入居者が集まりにくくなります。

また、利回りだけを見てアパート・マンションを購入するのはオススメしません。借地物件であったり、修繕積立金の不足物件であったり、古すぎる物件や管理状態の悪い物件な可能性があります。一棟買いの場合は、可能であれば物件のレントロールも確認し、入居状況も把握したいですね。利回り以外の重要情報も確認しつつ、バランスの取れた物件を探しましょう。

POINT2 パートナー選びの重要性

不動産の購入・新築には信頼できる販売・建築パートナーが不可欠です。高い金額を投資するのですから、パートナー選びは慎重に行いましょう。不動産知識や税金、法律、入居者の重要、建築・販売の実績など、あらゆる面から最適なパートナーを探しましょう。業者によっては分業体制の場合もありますので、法人として信頼できるかのチェックが必要です。
建築パートナーを選ぶ場合は、"どのような物件を建てるか"を、明確にイメージする事が大切です。節税対策が最重要、何代も受け継いでいきたい、短期間で投資を回収したい、など目的によって、建築の依頼先を考えましょう。

ご存知の通り、アパート・マンションの投資は絶対に成功するとは言い切れません。ある人が成功したノウハウも、別の人にとってはデメリットが際立ってしまったり、物件や周辺環境、世情なども考慮した上で購入検討を進める必要があります。もちろん投資にはリスクがついてまわりますから、時には割り切った考えを持つことも必要となるでしょう。メリットばかりを伝えず、正直にデメリットも話し合った上で、一緒に熟考しながら真剣に不動産購入・新築を検討していけるパートナーを選ぶことが大切です。

不動産賃貸経営・ローン返済の試算を行うために

不動産の購入検討に際しては、賃貸経営~ローン返済のシミュレーションを行うと思います。その際には上記以外にも各種修繕や建物の管理、サブリース、税務対策や相続対策など、考慮するべき内容が多数あります。また、購入検討中のアパート・マンションがある程度絞り込めた段階で現地調査行い、実際に物件を見ておくといいでしょう。室内の設備状態や清掃などの管理状況などをきちんと把握した上でシミュレーションを行う必要があります。

投資用の不動産を購入する場合、ほとんどの方が長期ローンを組んでいます。資金計画と経営シミュレーションを充分に行って、スムーズに返済できるようきちんと試算をしてくれる金融機関を選ぶことも大切です。想定されるリスクを盛り込んだ上で、資金計画を立てましょう。

実際に購入するタイミングでは、売買契約時の重要事項説明書や契約書の内容を理解する以外にも、管理条件や運営条件などについても把握しておく必要があります。疑問点・不明点などがあればパートナー会社に相談するなど、きちんと解決しておきましょう。そういった意味でも、長く付き合うことになるパートナー選びは重要であるといえますね。

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※コラムには著者の主観が含まれます。コラム内容はご自身の判断の上でご活用くださるようお願い致します。